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房产公证买卖的风险大到不可控制!
来源:免费法律咨询-厦门律师-福建律师-律师在线咨询-福建库弘律师事务所 作者:admin 发表时间: 2017-11-15 阅读数:331

来源于——2017-10-28  自贸区法律研究


近日,湖里区法院发布了一起因公证交易房产引发的典型案例。买卖双方互告对方违约,都要求对方支付90多万元的违约金。法庭之上,买卖双方也是各执一词,都有“苦水”。

怪事:公证交易后,双方互相告?

“我已经支付了全部购房款,卖方却要撤销委托公证,拒不过户,这是违约!”购房人林小姐起诉称,请求法院判令被告立即依约将案涉房屋过户,并判令被告支付违约金90多万元。

 

原来,一手房东赵女士在厦门岛内有一套房产想要出售,就委托亲戚小方帮忙处理。去年7月,赵女士与小方在厦门一家公证处办理了全权委托公证。根据这份公证,赵女士将上述房产享有的权利都全权委托给了亲戚小方,小方有权出售该房产,有权与买方约定交易价格,还有权将这套房产用于办理抵押借款手续。
    

随后,小方就开始委托中介寻找买家。数月后,林小姐看中了这套房产。2016年97日,小方作为出售方、甲方,与购房人林小姐签订了一份《房产居间买卖协议书》,约定房产成交总价4496000元。
    

协议签订后,购房人林小姐根据约定,将全部购房款4496000元转给了对方。
    

不过,后来由于房价上涨和限购等原因,买卖双方并没有在协议约定的时间去办理过户。随后,双方互相指责对方违约,最终闹上了法庭。

购房人:付了购房款,卖方撤销委托!

最先告上法庭的是购房人林小姐,她状告一手房东赵女士及其亲戚小方,索赔90多万元。
    

林小姐说,由于双方签订协议后,厦门市出台了新的限购政策,导致林小姐无法直接将该房屋办理过户到自己的名下。
    

由于房产一时无法过户到购房人名下,林小姐有些担忧房子被一房两卖。此时,有人向林小姐建议说,可以卖方名义向林小姐儿子借款500万元,并以案涉房产办理抵押登记手续。这样操作,因为房子处于抵押登记状态,卖方就不能再出售,就可以避免一房两卖。
    

2016年10月13日,林小姐以赵女士的名义与案外人小毅签订一份借款协议,载明赵女士向小毅借款500万元,并于同日以案涉房产作为该笔借款的担保物办理了抵押登记手续。事实上,小毅就是林小姐的儿子。
    

随后,卖方以借款行为给卖方带来风险为由,就自行撤销了全权委托公证。
    

据林小姐说,房子被撤销委托公证后,她找对方交涉,卖方却提出说,要加价80万元才愿意继续履行合同。但是,这一要求,遭到了林小姐的拒绝。

卖房人:我只是卖房,怎么变借款?

房东赵女士及其亲戚小方被起诉后,很快也提起了反诉,他们反诉称,是购房人林小姐违约在先,因此林小姐应当承担违约责任,支付90多万元的违约金给卖家。
    

庭审中,房东赵女士等人确认已收到全部购房款4496000元。但是,赵女士说:“我只是出售房产,怎么就变成了我借款500万元,房子一共也才卖了449万多元。
    

赵女士及其亲戚小方都说,他们从未同意林小姐以赵女士名义向案外人借款,也并未为案外人办理不动产抵押登记。在赵女士有意购买其他房产时,发现本应出售给林小姐的房产被林小姐私自以借贷的方式予以抵押。
    

因此,赵女士认为,购房人林小姐已经构成严重违约,违背了房屋买卖的真实意思表示,给赵女士造成重大债务风险。因为担心林小姐可能拿着委托公证书作出不利于赵女士的行为,卖家才不得已撤销委托公证书。

 

判决:双方都违约,诉求全驳回!

方撤销转委托公证书的行为,也导致林小姐无法将案涉房产过户至其指定人员名下,也构成违约。
    

鉴于双方均存在违约行为,因此,双方要求对方支付违约金的诉求,法院均不予支持。
    

据了解,法院判决后,原被告双方已经自行协商,私下履行了过户手续。